Umowa deweloperska: na co zwrócić uwagę przed podpisem
Umowę deweloperską podpisujesz zwykle na długo przed tym, zanim zobaczysz gotowe mieszkanie. Poniżej przechodzimy przez nią zapis po zapisie: czego pilnuje ustawa, a co trzeba przeczytać samemu, bo zależy tylko od dewelopera i od Ciebie.
Salon mieszkania w nowym budynku po odbiorze od dewelopera, WarszawaUstawa deweloperska z 20 maja 2021 wymaga aktu notarialnego, rachunku powierniczego, składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i prospektu informacyjnego jako załącznika. Harmonogram wpłat, kary umowne, terminy odbioru i przeniesienia własności oraz rozliczenie powierzchni po pomiarze to zapisy konkretnej umowy, więc czytasz je w całości. Przy odbiorze możesz odmówić podpisania protokołu przy wadzie istotnej, a deweloper ma 14 dni na uznanie wad i 30 dni na ich usunięcie.
Ustawa pilnuje formy i pieniędzy, umowa reszty
Zakup od dewelopera reguluje ustawa z 20 maja 2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nazywana ustawą deweloperską. Obowiązuje od 1 lipca 2022. Ustala ramy: formę umowy, drogę Twoich pieniędzy i informacje, które deweloper musi Ci dać. Cenę, terminy i kary zostawia stronom, czyli zapisom, które przeczytasz przed podpisem.
Dwa pierwsze punkty chronią Cię same z siebie. Dwa ostatnie działają tylko wtedy, gdy je przeczytasz. Prospekt mówi na przykład o planowanych inwestycjach w sąsiedztwie, o których w biurze sprzedaży możesz nie usłyszeć.
Umowa rezerwacyjna: opłata najwyżej 1% ceny
Zanim dojdzie do aktu, deweloper zwykle proponuje umowę rezerwacyjną. Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 ją uregulowała: deweloper zobowiązuje się na określony czas wyłączyć lokal ze sprzedaży, a opłata rezerwacyjna może wynieść najwyżej 1% ceny mieszkania.
Sprawdź w umowie rezerwacyjnej trzy rzeczy: do kiedy trwa rezerwacja, co dzieje się z opłatą przy podpisaniu umowy deweloperskiej i kiedy opłata do Ciebie wraca. Ustawa wymienia przypadki zwrotu, między innymi odmowę kredytu przez bank. Zapis w swojej umowie porównaj z ustawą albo zapytaj o niego notariusza.
Umowa rezerwacyjna nie jest umową deweloperską i nie wymaga formy aktu notarialnego. Nie wpłacaj na jej podstawie więcej niż opłatę rezerwacyjną. Pieniądze wpłacone przed umową deweloperską nie trafiają na rachunek powierniczy, więc nie chroni ich ani bank, ani fundusz.
Harmonogram wpłat idzie za budową
Umowa deweloperska określa harmonogram: ile płacisz i po jakim etapie budowy. Ustawa wiąże wpłaty z postępem prac, więc nie płacisz całej ceny z góry, zanim budowa ruszy. Sprawdź, czy każda rata ma przypisany etap, a nie samą datę, bo data mija niezależnie od tego, czy budowa idzie.
Przy rachunku otwartym zapytaj, kto i jak potwierdza wykonanie etapu. Przy kredycie pamiętaj, że każda transza wymaga Twojego wniosku do banku i czasu na jego rozpatrzenie, więc zapisy o odsetkach za opóźnienie w płatności czytaj razem z umową kredytową.
Przelicz harmonogram na własny kalendarz: kiedy przyjdzie żądanie zapłaty, skąd weźmiesz pieniądze i co się stanie, gdy bank uruchomi transzę tydzień później. Jeśli umowa przewiduje odsetki za każdy dzień Twojego opóźnienia, ich wysokość porównaj z karą, którą deweloper płaci Tobie za opóźnienie budowy.
Terminy i kary umowne po obu stronach
W umowie szukasz dwóch dat. Pierwsza to termin odbioru mieszkania, druga to termin przeniesienia własności, czyli podpisania drugiego aktu notarialnego, po którym mieszkanie jest Twoje. Między nimi mija czas na pozwolenie na użytkowanie, pomiary i wyodrębnienie lokali. Obie daty mają stać w umowie wprost, a nie jako „po zakończeniu budowy”.
Za opóźnienie płaci ta strona, która się spóźnia. Deweloper za opóźnienie odbioru albo przeniesienia własności, Ty za opóźnienie wpłaty. Wysokość kar i odsetek to zapis konkretnej umowy, nie ustawy, więc porównaj obie strony: stawkę dzienną, górną granicę kary i to, po ilu dniach opóźnienia deweloper może odstąpić od umowy, a po ilu Ty.
Zwróć uwagę na wyjątki. Zapisy o „sile wyższej”, „warunkach atmosferycznych” albo „opóźnieniach urzędów” potrafią wyłączyć karę dewelopera na długo. Im szersza lista wyjątków, tym mniej warta jest data w umowie. Jeśli zapis budzi wątpliwość, poproś notariusza o wyjaśnienie przed odczytaniem aktu, a o jego skutki zapytaj prawnika.
Powierzchnia po pomiarze, zmiany lokatorskie i standard
Mieszkanie kupujesz z projektu, a płacisz za to, co po wybudowaniu zmierzy geodeta. Umowa zawiera zapis o rozliczeniu różnicy powierzchni. Zwykle jest w nim próg, poniżej którego nikt nikomu nie dopłaca, a powyżej deweloper zwraca albo Ty dopłacasz według ceny za metr. To zapis umowny: przeczytaj, jaki jest próg, czy działa w obie strony i czy przy dużej różnicy możesz odstąpić od umowy bez kosztów.
Zmiany lokatorskie, czyli przesunięcie ściany, inne miejsce gniazdek albo rezygnacja z drzwi, deweloper wprowadza na Twój wniosek i za dopłatą. Sprawdź, do kiedy możesz je zgłosić, jak wycenia prace, czy zmieniają termin odbioru i co się z nimi dzieje, gdy od umowy odstąpisz. Za zmianę wykonaną na Twoje życzenie pieniądze zwykle nie wracają.
Standard wykończenia stoi w załączniku, nie w folderze reklamowym. Szukasz tam konkretów: rodzaj tynków, parametry okien i drzwi, instalacje, ogrzewanie, winda, miejsce postojowe, komórka lokatorska. Zapis „materiały równoważne” daje deweloperowi prawo zamiany, więc zapytaj, kto ocenia równoważność. Folder możesz wyrzucić. Załącznik jest częścią aktu.
Odbiór z protokołem: 14 dni na uznanie wad, 30 dni na usunięcie
Odbiór mieszkania odbywa się w obecności Twojej i dewelopera i kończy się protokołem. Do protokołu wpisujesz każdą wadę, którą widzisz: rysę na szybie, krzywą ścianę, brak ciepłej wody, źle osadzone drzwi. To, czego nie ma w protokole, później trudniej wyegzekwować, więc nie spiesz się i weź ze sobą poziomicę, miarę i latarkę.
Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 daje Ci trzy narzędzia. Po pierwsze, przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru i zapisać to w protokole. Po drugie, deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu, żeby uznać wady albo odmówić ich uznania z uzasadnieniem. Po trzecie, na usunięcie uznanych wad ma 30 dni od podpisania protokołu.
Jeśli deweloper w 14 dni nie odpowie, ustawa traktuje wady jako uznane. Jeśli w 30 dni ich nie usunie, wskazuje nowy termin z uzasadnieniem, a gdy i ten minie, ustawa daje Ci dalsze kroki, w tym usunięcie wad na jego koszt. Zanim z nich skorzystasz, zapytaj prawnika, bo od formy Twojego wezwania zależy, czy koszt naprawdę spadnie na dewelopera.
Listy wad istotnych ustawa nie podaje. W praktyce chodzi o wadę, która uniemożliwia korzystanie z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem albo znacząco je utrudnia: brak instalacji, zalanie, pęknięcia konstrukcyjne. Rysa na płytce wadą istotną nie jest, ale do protokołu trafia tak samo.
Pytania do dewelopera przed podpisem
Te pytania zadaj w biurze sprzedaży i poproś o odpowiedzi na piśmie albo o wskazanie miejsca w umowie, gdzie stoi odpowiedź. Odpowiedź, której nie ma w umowie ani w prospekcie, dewelopera nie wiąże.
Co zrobić teraz
Poproś o projekt umowy deweloperskiej z załącznikami i o prospekt informacyjny kilka dni przed terminem u notariusza. Czytasz je w domu, z ołówkiem, a do notariusza idziesz z listą pytań. Notariusz wyjaśni treść aktu, a skutki poszczególnych zapisów oceni prawnik. Deweloper może nie zgodzić się na zmiany, ale powinien powiedzieć, dlaczego.
Jeśli równolegle patrzysz na mieszkania z rynku wtórnego, w Propi oglądasz je u właścicieli. Dokumenty każdego mieszkania sprawdza doradca: czy są kompletne i czy zgadzają się z księgą wieczystą, nic więcej. Kupujesz z 0% prowizji od kupującego.
W Propi znajdziesz mieszkania z rynku wtórnego od właścicieli. Dokumenty każdego z nich sprawdza doradca: czy są kompletne i zgodne z księgą wieczystą. Kupujesz z 0% prowizji od kupującego.
Zobacz oferty →To tekst informacyjny, nie porada prawna. Treść Twojej umowy deweloperskiej wyjaśni notariusz, a skutki poszczególnych zapisów oceni prawnik.