Promesa, decyzja wstępna i ostateczna: czym się różnią
Sprzedający pyta o „papier z banku”, a Ty masz w skrzynce trzy różne pisma i nie wiesz, które mu pokazać. Tutaj dowiesz się, co każde z nich potwierdza, czego nie potwierdza i na którym etapie ma sens.
Salon mieszkania z rynku wtórnego przed przekazaniem kupującemu, WarszawaPromesa mówi, że dziś masz zdolność kredytową, i do niczego banku nie zobowiązuje. Decyzja wstępna to ocena bez pełnej analizy dokumentów i bez wyceny mieszkania, więc też może się zmienić. Bank wiąże dopiero decyzja ostateczna: wydaje ją w 21 dni od dnia, w którym ma wszystkie dokumenty, i jest nią związany co najmniej 14 dni (art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym z 2017). Warunek kredytu wpisz do umowy przedwstępnej, zanim dasz zadatek.
„Papier z banku” to trzy różne dokumenty
Znajdujesz mieszkanie, dzwonisz, a sprzedający pyta, czy masz już coś z banku. Pytanie jest rozsądne. Na czas Twojej umowy przedwstępnej sprzedający zdejmuje ogłoszenie i chce wiedzieć, czy do aktu dojdzie. Kłopot w tym, że „coś z banku” może znaczyć trzy różne pisma, a każde z nich waży inaczej.
Promesa mówi o Twojej zdolności na dziś. Decyzja wstępna mówi, że bank na starcie nie widzi przeszkód, żeby dać Ci kredyt na to mieszkanie. Decyzja ostateczna mówi, że bank ten kredyt da, i wiąże go przez czas z ustawy. Dopiero po niej podpisujesz umowę kredytową, a pieniądze trafiają do sprzedającego po akcie.
Kolejność jest zawsze ta sama. Sprzedający, który zna różnice, prosi o właściwy dokument na właściwym etapie. Kupujący, który je zna, nie obiecuje więcej, niż bank potwierdził.
Promesa: zdolność na dziś, bez zobowiązania banku
Promesa kredytowa to pismo, w którym bank stwierdza, że przy Twoich dzisiejszych dochodach i zobowiązaniach masz zdolność do kredytu w określonej kwocie. Bank wystawia ją na podstawie tego, co o Tobie wie z wniosku i z baz, zanim wybierzesz konkretne mieszkanie.
Ważność promesy określa regulamin banku, zwykle 30-60 dni. Po tym czasie bank liczy zdolność od nowa, bo zmieniają się stopy, Twoje zobowiązania i wewnętrzne zasady banku. Z tego samego powodu promesa nie zobowiązuje banku do udzielenia kredytu. To informacja, nie obietnica.
Promesa ma jedną mocną stronę: pokazuje sprzedającemu, że rozmawia z kimś, kto sprawdził swoje możliwości, zanim zaczął oglądać mieszkania. Słaba strona jest równie wyraźna. Promesa nic nie mówi o mieszkaniu, którego dotyczy Twoja oferta, bo bank go jeszcze nie widział.
Zwróć uwagę, jaką kwotę bank wpisuje do promesy. Promesa na kwotę dużo wyższą od ceny mieszkania osłabia Twoją pozycję w negocjacjach, bo sprzedający widzi, ile możesz zapłacić. Zapytaj w banku, czy może wpisać kwotę zbliżoną do ceny, o którą się starasz.
Decyzja wstępna: ocena bez dokumentów i bez wyceny
Decyzja wstępna, w bankach nazywana też prescoringiem albo decyzją warunkową, powstaje po pierwszej ocenie wniosku. Bank patrzy na Twoje oświadczenie o dochodach, na historię w BIK i na parametry kredytu: kwotę, okres, wkład własny. Dokumentów dochodowych jeszcze nie analizuje w pełni, a mieszkania nie wycenia.
Właśnie dlatego decyzja wstępna zwykle ma listę warunków. Bank pisze, co musi zobaczyć, zanim wyda decyzję ostateczną: zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z konta, operat szacunkowy, odpis z księgi wieczystej, umowę przedwstępną. Dopóki tych rzeczy nie dostarczysz, decyzja jest zapowiedzią, nie zobowiązaniem.
Dla sprzedającego decyzja wstępna znaczy tyle, że bank zna już to mieszkanie i na starcie nie widzi przeszkód. Znaczy też, że wniosek jest w toku, więc licznik z ustawy zaraz ruszy.
Decyzja ostateczna: 21 dni od dokumentów, 14 dni związania
Decyzję ostateczną bank wydaje po tym, jak ma wszystkie dokumenty i wycenę mieszkania. Sprawdza dochody na podstawie zaświadczeń i wyciągów, ocenia nieruchomość jako zabezpieczenie i liczy, jaką część ceny może skredytować.
Tu pojawia się jedyny termin, na który możesz się powołać wobec sprzedającego. Ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 daje bankowi 21 dni na wydanie decyzji, licząc od dnia otrzymania wniosku ze wszystkimi dokumentami (art. 14 ust. 1). Licznik nie rusza od pierwszej rozmowy, tylko od ostatniego dostarczonego papieru.
Druga strona tego samego przepisu chroni Ciebie. Decyzja wiąże bank przez co najmniej 14 dni od dnia jej doręczenia (art. 14 ust. 2). W tym czasie bank nie może zmienić warunków, a Ty możesz porównać ją z decyzją z innego banku i wybrać.
Wycena ma tu osobną wagę. Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie niżej niż cena z umowy przedwstępnej, bank liczy wkład własny od swojej wyceny, nie od ceny. Rekomendacja S KNF wymaga co najmniej 20% wkładu, a 10% dopuszcza tylko z dodatkowym zabezpieczeniem albo ubezpieczeniem niskiego wkładu. Różnicę między wyceną a ceną dokładasz z własnych pieniędzy albo negocjujesz cenę.
Umowa kredytowa, formularz ESIS i 14 dni na odstąpienie
Zanim podpiszesz umowę kredytową, bank przekazuje Ci formularz informacyjny ESIS. To jeden wzór dla całej Unii z warunkami Twojego kredytu: kwota, oprocentowanie, rzeczywista roczna stopa oprocentowania, rata, całkowity koszt, opłaty i zasady wcześniejszej spłaty. Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 każe bankowi wręczyć go przed umową, żeby oferty różnych banków dało się porównać na jednym wzorze.
Umowa kredytowa to zobowiązanie obu stron. Od dnia jej zawarcia masz 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny (art. 42 tej samej ustawy). Bank zwykle wypłaca kredyt dopiero po akcie notarialnym, więc w praktyce odstępujesz przed wypłatą. Jeśli bank zdążył wypłacić pieniądze, oddajesz je z odsetkami za czas, w którym je masz.
Sprzedający Twojej umowy kredytowej zwykle nie zobaczy. Zobaczy jej skutek: bank wypłaci cenę na jego konto po akcie i po spełnieniu warunków wypłaty, najczęściej po złożeniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Co który dokument znaczy dla sprzedającego
Sprzedający patrzy na te same pisma z drugiej strony stołu. Dla niego ważne jest jedno pytanie: jak duże jest ryzyko, że po zdjęciu ogłoszenia kupujący kredytu nie dostanie. Tabela pokazuje, o co ma sens prosić i kiedy.
Bank zwykle chce zobaczyć umowę przedwstępną, zanim wyda decyzję ostateczną, bo to ona określa cenę i termin. Sprzedający, który żąda decyzji ostatecznej przed umową przedwstępną, czeka na dokument, którego bank jeszcze nie wystawi. Na tym etapie wystarcza promesa albo decyzja wstępna, a warunek kredytu w umowie robi resztę.
Jak zapisać warunek kredytu w umowie przedwstępnej
Umowa przedwstępna (art. 389-390 Kodeksu cywilnego) zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli dajesz przy niej zadatek, działa art. 394 Kodeksu cywilnego: gdy do aktu nie dojdzie z Twojej przyczyny, sprzedający zadatek zatrzymuje. Bez zapisu w umowie spór o to, czy odmowa kredytu jest Twoją przyczyną, trafia do sądu. Zapis go wyprzedza.
Zapis powinien nazwać trzy rzeczy: co jest warunkiem, do kiedy i co się dzieje, gdy kredytu nie dostaniesz. Warunkiem jest zwykle decyzja ostateczna na kwotę potrzebną do zapłaty ceny. Termin liczysz od dnia, w którym bank ma wszystkie dokumenty, z zapasem na 21 dni z ustawy i na własne opóźnienia. Skutkiem jest prawo odstąpienia od umowy ze zwrotem zadatku w pojedynczej wysokości.
Sprzedający ma prawo oczekiwać w zamian konkretów: nazwy banku albo banków, do których składasz wnioski, i terminu, w którym pokażesz decyzję. Dobry zapis mówi też, co uznajecie za dowód odmowy: pismo z banku, nie ustną informację.
Zapis o zwrocie zadatku nie działa, jeśli o kredyt nie wystąpisz albo złożysz wniosek na warunkach, których bank nie mógł przyjąć. Umowa może więc nakładać na Ciebie obowiązek złożenia wniosku w określonym czasie i pokazania potwierdzenia.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje dodatkowo roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, a to roszczenie można wpisać do księgi wieczystej (art. 390 Kodeksu cywilnego). Treść warunku kredytowego omów z notariuszem, zanim podpiszesz.
Oś czasu: od rozmowy do wypłaty
Kolejność, w jakiej dokumenty pojawiają się w transakcji, jest stała. Podajemy tylko terminy z ustawy. Resztę wyznacza bank, rzeczoznawca, sąd wieczystoksięgowy i Wasza umowa, więc każdy inny termin sprawdź u źródła.
Gdy sprzedający pyta o „papier z banku”, zapytaj, na którym etapie jesteście, i pokaż dokument z tego etapu. Więcej nie obiecuj, bo do decyzji ostatecznej niczego więcej nie ma.
Kalkulator pokaże orientacyjną ratę i zdolność przy Twoich dochodach i dzisiejszych stopach. Wyliczenie jest orientacyjne: decyzję o kredycie podejmuje bank.
Policz ratę i zdolność →To tekst informacyjny, nie porada finansowa ani prawna. O warunkach kredytu i treści decyzji rozstrzyga bank, o zapisach umowy przedwstępnej notariusz.