Ceny8 min czytania · aktualizacja 22.09.2026

Ceny transakcyjne a ofertowe: skąd bierze się różnica

Ustalasz cenę i patrzysz na ogłoszenia z okolicy. Kupujący i jego bank będą patrzeć gdzie indziej: na kwoty z aktów notarialnych. Tutaj dowiesz się, skąd bierze się różnica między jednym a drugim i jak z niej skorzystać przy cenie wywoławczej.

Kuchnia z jadalnią w mieszkaniu wystawionym na sprzedaż, Warszawa

W skrócie

Cena z ogłoszenia to oczekiwanie sprzedającego, cena z aktu to wynik, na który zgodziły się obie strony. Ceny w ogłoszeniach są zwykle o 8-14% wyższe od kwot z aktów notarialnych (porównanie rejestru cen nieruchomości z ogłoszeniami, Propi, 2026). Różnicę robią zapas na negocjacje, przeceny po drodze, ogłoszenia, które nigdy nie doszły do aktu, i długa ekspozycja. Cenę wywoławczą ustalasz od aktów, bo tak samo policzy ją rzeczoznawca banku kupującego.

Ogłoszenie to oczekiwanie, akt to wynik

Kiedy przeglądasz ogłoszenia z okolicy, widzisz jedną stronę rozmowy. Właściciel napisał, ile chciałby dostać. Nikt jeszcze nie odpowiedział. Cena w ogłoszeniu jest więc oczekiwaniem: czasem ostrożnym, czasem z zapasem na targowanie, czasem po prostu życzeniem.

Akt notarialny zamyka tę rozmowę. Kwota w akcie to ta, na którą zgodził się kupujący z pieniędzmi w ręku i sprzedający, który wolał sprzedać niż czekać dalej. Dwie strony, jeden podpis, jedna liczba. Dlatego to ona jest ceną transakcyjną, a kwota z ogłoszenia tylko ofertową.

Między jedną a drugą liczbą jest zwykle odstęp. Z porównania rejestru cen nieruchomości z ogłoszeniami, które Propi zrobiło w 2026 roku, wynika, że ceny w ogłoszeniach są zwykle o 8-14% wyższe od kwot z aktów notarialnych. To nie znaczy, że każde mieszkanie sprzedaje się o tyle taniej. Znaczy, że jeśli ustawiasz cenę według sąsiadów z portalu, ustawiasz ją według ich życzeń, nie według wyników.

Cztery mechanizmy, które robią różnicę

Różnica nie ma jednej przyczyny. Składają się na nią cztery mechanizmy, które działają jednocześnie. Warto znać każdy, bo na każdy masz inny wpływ.

1Zapas na negocjacjeDo ceny w ogłoszeniu trafia zapas na targowanie. Kupujący go zakłada i od razu składa ofertę niżej. Obie strony spotykają się mniej więcej tam, gdzie cena stałaby bez zapasu, ale w ogłoszeniu przez cały czas wisiała wyższa liczba.

2Przeceny po drodzeOgłoszenie, które nie znajduje kupującego, dostaje po jakimś czasie niższą cenę, potem czasem jeszcze niższą. Do rejestru trafia tylko kwota z aktu. W portalu przez tygodnie stała ta pierwsza, najwyższa, i to ją widzisz w swoich porównaniach.

3Ogłoszenia, które nigdy nie doszły do aktuCzęść mieszkań schodzi z rynku bez sprzedaży: właściciel zmienia plany, przechodzi na wynajem albo czeka na lepszy moment. Ich ceny nie trafiają do żadnego rejestru, ale przez cały czas ekspozycji podnosiły średnią z portalu. W rejestrze są wyłącznie ceny, które ktoś naprawdę zapłacił.

4Czas ekspozycjiIm dłużej ogłoszenie wisi, tym częściej kupujący pytają, co jest z nim nie tak. Sprzedający, który po kilku miesiącach dostaje pierwszą poważną ofertę, przyjmuje ją chętniej niż w pierwszym tygodniu. Długa ekspozycja kończy się więc zwykle większym ustępstwem, nie wyższą ceną.

Z praktyki

Kiedy porównujesz swoje mieszkanie z ogłoszeniami, patrzysz na te, które jeszcze się nie sprzedały. Sprzedane zniknęły z portalu. Zostaje próbka mieszkań, które są za drogie albo mają wadę, której nie widać na zdjęciach. To nie jest dobry wzorzec dla Twojej ceny.

Dlaczego bank i kupujący liczą od aktów

Kupujący z kredytem nie płaci ceny z ogłoszenia z własnej kieszeni. Płaci ją bank, a bank przed decyzją zleca wycenę rzeczoznawcy. Rzeczoznawca w podejściu porównawczym wychodzi od cen, jakie uzyskano za podobne nieruchomości w obrocie (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997), czyli od kwot z aktów, nie z ogłoszeń.

Jeśli wycena rzeczoznawcy wyjdzie niżej niż cena z umowy, bank zwykle policzy kredyt od niższej kwoty. Różnicę kupujący dokłada z własnych oszczędności, ponad wkład własny, czyli co najmniej 20% ceny według Rekomendacji S KNF (2023); banki dopuszczają 10% z dodatkowym ubezpieczeniem. Jeśli kupujący tych pieniędzy nie ma, wraca do Ciebie z prośbą o obniżkę albo odchodzi.

Kupujący za gotówkę nie ma nad sobą banku, ale ma doradcę, znajomego z branży albo własny wyciąg z rejestru cen. Rejestr cen nieruchomości prowadzi starosta albo prezydent miasta na podstawie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z 17 maja 1989. Trafia do niego cena z każdego aktu, bo notariusz przesyła wypis aktu do urzędu. Wyciąg z rejestru zamówisz w starostwie albo w urzędzie miasta, odpłatnie.

Cena z ogłoszenia jest więc pierwszym, co kupujący widzi, i ostatnim, na co powoła się przy stole. Przy stole leżą akty.

Cena wywoławcza to nie cena oczekiwana

Skoro akty stoją niżej niż ogłoszenia, najprostszy wniosek brzmi: dołożyć do aktów te kilkanaście procent i czekać, aż kupujący utarguje je z powrotem. Ten sposób ma koszt, którego nie widać w tabelce. Mieszkanie wycenione ponad rynek omijają najpierw kupujący, którzy filtrują ogłoszenia po cenie, potem ci, którzy je obejrzeli i porównali, a na końcu zostaje ekspozycja z poprzedniej sekcji.

Rozsądniej jest zacząć od dwóch liczb. Pierwsza to kwota, poniżej której nie podpisujesz aktu. Znasz ją tylko Ty. Druga to cena wywoławcza: niewiele wyższa, wciąż w widełkach z aktów podobnych mieszkań. Odstęp między nimi to Twoje pole do negocjacji. Jeśli jest mniejszy niż w ogłoszeniach obok, Twoje mieszkanie wyróżnia się ceną, a nie przymiotnikami.

Cena wywoławcza ma jeszcze jedno zadanie: musi przetrwać wycenę rzeczoznawcy. Jeśli mieści się w widełkach z aktów, bank kupującego nie zetnie kredytu i po umowie przedwstępnej nie wrócicie do rozmowy o cenie.

Cena ofertowaoczekiwanie jednej strony, publiczne, w portalu

Cena transakcyjnawynik dwóch stron, w akcie i w rejestrze cen nieruchomości

Wycena rzeczoznawcyliczona z cen transakcyjnych, decyduje o kwocie kredytu kupującego

Cena wywoławczaTwoja liczba w ogłoszeniu, ustalona od aktów, z niewielkim polem do negocjacji

Kwota minimalnaponiżej niej nie podpisujesz, znasz ją tylko Ty

Jak czytać rejestr cen: mediana, podobne mieszkania, świeżość

Wyciąg z rejestru albo wynik wyceny z aktów to lista transakcji. Żeby wyciągnąć z niej cenę, potrzebujesz czterech filtrów.

1Mediana zamiast średniejMediana to cena środkowej transakcji: połowa mieszkań sprzedała się drożej, połowa taniej. Średnią zawyża jeden apartament na ostatnim piętrze sprzedany za dwa razy tyle co reszta, a zaniża jedna sprzedaż w rodzinie za symboliczną kwotę. Mediana takich skrajności nie widzi, dlatego od niej zaczynasz.

2Podobne, czyli naprawdę podobneTen sam budynek albo ta sama ulica, zbliżony metraż, podobne piętro i rok budowy. Cena za metr kawalerki nie mówi nic o cenie za metr trzech pokoi w tym samym bloku, bo mały metraż kosztuje więcej za metr. Jeśli w Twoim budynku nie było transakcji, poszerzasz krąg o sąsiednie budynki z tego samego okresu, nie o całą dzielnicę.

3ŚwieżośćCena sprzed dwóch lat opisuje inny rynek: inne stopy procentowe, inną liczbę kupujących. Patrz najpierw na transakcje z ostatnich miesięcy. Pamiętaj też, że akt trafia do rejestru z opóźnieniem: notariusz wysyła wypis, urząd go wprowadza, a między jednym a drugim mijają tygodnie. Najświeższych transakcji może w rejestrze jeszcze nie być.

4Cena za metr, potem cena całkowitaPorównuj ceny za metr kwadratowy, bo metraże się różnią. Kupujący płaci jednak cenę całkowitą i ma granicę zdolności kredytowej, więc na koniec sprawdź, czy Twoja kwota mieści się w tym, co płacono za mieszkania podobnej wielkości.

Transakcje, które odstają w dół

W rejestrze są też sprzedaże w rodzinie, licytacje komornicze i sprzedaże udziałów. Ich ceny leżą poniżej rynku. Jeśli w Twojej próbce kilka transakcji jest dużo tańszych od reszty, to zwykle one. Odłóż je na bok, zanim policzysz medianę.

Czego rejestr nie widzi

Rejestr zna adres, metraż, piętro, datę i cenę. Nie wie, czy mieszkanie było po remoncie, czy okna wychodzą na park czy na tory, czy winda działa i czy na klatce pachnie. Dlatego mediana z podobnych transakcji jest punktem wyjścia, nie wynikiem.

Do mediany dokładasz to, co odróżnia Twoje mieszkanie od próbki: stan techniczny, układ, hałas, widok, miejsce postojowe, piwnicę. W górę i w dół, uczciwie. Remont sprzed piętnastu lat nie jest już remontem. Ostatnie piętro bez windy odejmuje, taras dodaje.

Ta korekta jest oceną, nie pomiarem, więc zapisz ją osobno: mediana z aktów, plus tyle za to, minus tyle za tamto. Kiedy kupujący zapyta, skąd cena, pokażesz mu rachunek zamiast przymiotników. Rachunek trudniej negocjować.

Jak liczymy cenę w Propi

Wycenę w Propi liczymy z aktów notarialnych z rejestru cen nieruchomości, tych samych, które podpisują sprzedający w Twojej okolicy. Wycena jest bezpłatna i gotowa od razu. Wynik pokażemy Ci po założeniu darmowego konta, a jeśli wolisz rozmowę, omówi go z Tobą doradca przez telefon.

Doradca proponuje cenę wywoławczą i mówi, skąd się wzięła: które transakcje wziął do porównania i co doliczył za cechy, których rejestr nie widzi. Decyzja o cenie jest Twoja. Prezentacje prowadzisz Ty, bo nikt nie opowie o tym mieszkaniu lepiej.

Propi jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z polisą OC. Płacisz 750 zł na start i 0,5% ceny po umowie przedwstępnej, od kupującego 0% prowizji. Umowa jest na wyłączność, z 14 dniami na odstąpienie.

Co zrobić teraz

1Zbierz akty, nie ogłoszeniaWyciąg z rejestru cen w starostwie albo wycena z aktów. Ogłoszenia z okolicy zapisz osobno: przydadzą się jako obraz konkurencji, nie jako źródło ceny.

2Policz medianę z podobnychTen sam budynek lub ulica, zbliżony metraż i rok budowy, ostatnie miesiące. Odrzuć transakcje odstające w dół.

3Dopisz korektę i jej powódStan, piętro, hałas, widok, miejsce postojowe. Każdy składnik z uzasadnieniem, które powtórzysz kupującemu.

4Ustal dwie liczbyKwotę, poniżej której nie podpisujesz, i cenę wywoławczą niewiele powyżej. Odstęp to Twoje pole do negocjacji.

5Sprawdź cenę oczami rzeczoznawcyJeśli cena wywoławcza wystaje ponad widełki z aktów podobnych mieszkań, bank kupującego ją zetnie. Lepiej wiedzieć to teraz niż po umowie przedwstępnej.

6Wróć do liczb po pierwszych prezentacjachPytania kupujących i ich oferty to nowe dane. Jeśli wszyscy pytają o to samo i schodzą o tyle samo, cena mówi Ci coś, czego rejestr nie powiedział.

Sprawdź, ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie

Wycena z aktów notarialnych jest bezpłatna i gotowa od razu. Wynik pokażemy Ci po założeniu darmowego konta. Możesz też omówić go z doradcą przez telefon.

Sprawdź wycenę →

Tekst informuje o mechanizmie cen, nie wycenia Twojego mieszkania. O kwocie kredytu decyduje bank kupującego na podstawie własnej wyceny, a o cenie w akcie obie strony u notariusza.