Co sprawdzić w mieszkaniu z rynku wtórnego przed zadatkiem

Zadatek a zaliczka: w rozmowie to samo, w sądzie nie

W rozmowie obie kwoty nazywa się „pierwszą wpłatą”. W umowie różnica jest zasadnicza i wynika z art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowy nie wykona strona, która dała zadatek, druga może go zatrzymać. Jeśli nie wykona jej strona, która zadatek przyjęła, oddaje go w podwójnej wysokości. Zaliczka takiej funkcji nie ma: gdy do umowy nie dojdzie, wraca do Ciebie w tej samej kwocie, niezależnie od tego, kto zawinił.

Ten sam przepis mówi, kiedy podwójny zwrot odpada. Gdy strony rozwiążą umowę za zgodą albo gdy nie dojdzie do niej z powodu, za który nie odpowiada żadna ze stron lub odpowiadają obie, zadatek wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3 KC). Odmowa kredytu przez bank sama z siebie nie zwalnia Cię z odpowiedzialności, dlatego warunek kredytu trzeba zapisać osobno.

Przepis działa „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego”, więc strony mogą go zmienić: zapisać zwrot zadatku w innych sytuacjach albo ograniczyć jego skutki. Wysokości zadatku Kodeks nie określa. Jeśli sprzedający proponuje kwotę, która Cię niepokoi, zapytaj notariusza, jak ją zapisać, a nie czy zapłacić.

Dział II: kto ma podpisać akt

Przed prezentacją sprawdzasz w księdze, czy mieszkanie wygląda tak jak w ogłoszeniu. Teraz pytasz, kto ma prawo je sprzedać i ile z ceny naprawdę trafi do sprzedającego. Bezpłatny podgląd na ekw.ms.gov.pl wystarczy do czytania. Odpis zwykły kosztuje 20 zł, a odpis zupełny, z wpisami wykreślonymi, 50 zł (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o opłatach za odpisy ksiąg wieczystych, 2013).

W dziale II stoi właściciel i podstawa jego prawa. Porównaj nazwisko z dowodem osoby, która podpisze umowę przedwstępną. Jeśli właścicieli jest kilku, podpisują wszyscy albo jeden z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Jeśli w dziale II figuruje osoba zmarła, sprzedający musi najpierw pokazać akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o nabyciu spadku, a najlepiej gotowy wpis w księdze.

Małżonek, którego w księdze nie ma, to najczęstsza niespodzianka. Mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa za wspólne pieniądze należy do obojga, nawet jeśli wpisano jedno nazwisko, a do sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zapytaj o stan cywilny w dniu zakupu i o rozdzielność majątkową. Umowę przedwstępną niech podpiszą oboje, wtedy przy akcie nikt nie będzie szukał podpisu.

Dział III i IV: co obciąża lokal i ile z ceny pójdzie do banku

Dział III to prawa i roszczenia innych osób. Służebność mieszkania, dożywocie, prawo pierwokupu, roszczenie innego kupującego z wcześniejszej umowy przedwstępnej albo ostrzeżenie o egzekucji: każdy z tych wpisów zmienia warunki zakupu, a Twój bank przy większości z nich odmówi kredytu. Pusty dział III to najlepsza wiadomość w całej księdze. Jeśli coś tam jest, ustal na piśmie, kto i do kiedy to wykreśli, i uzależnij od tego akt.

Dział IV to hipoteki. Hipoteka banku sprzedającego jest zwyczajna i nie zatrzymuje transakcji: część ceny idzie prosto na rachunek jego banku, a reszta do sprzedającego. Żeby to zapisać w umowie, potrzebujesz od sprzedającego zaświadczenia z jego banku o saldzie kredytu z numerem rachunku do spłaty i promesy, czyli przyrzeczenia banku, że po spłacie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Twój bank powie, jak stare mogą być te dokumenty w dniu aktu.

Porównaj saldo z ceną. Jeśli dług przewyższa cenę, sprzedający musi dopłacić różnicę, zanim bank zgodzi się na wykreślenie. To jego problem, ale Twój termin. Hipoteka przymusowa, wpisana na podstawie wyroku albo decyzji urzędu, wymaga spłaty długu i zgody wierzyciela; bez tego umowy przedwstępnej z zadatkiem nie podpisuj.

Wzmianka w którymkolwiek dziale oznacza wniosek, którego sąd jeszcze nie rozpoznał. Do czasu wpisu nie wiesz, co w księdze będzie jutro, a wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982), czyli ochronę osoby, która zaufała treści księgi. Poproś sprzedającego, żeby wyjaśnił każdą wzmiankę po numerze dziennika, zanim wpłacisz zadatek.

Zaświadczenia: zaległości, zameldowanie, spółdzielnia

Zaświadczenie o braku zaległości wystawia wspólnota albo spółdzielnia. Poproś o wersję z datą bliską umowie i sprawdź, czy wymienia wszystkie opłaty: zaliczki na koszty zarządu, fundusz remontowy, media rozliczane przez zarządcę. Notariusz zapyta o nie przy akcie, a Ty chcesz je znać wcześniej.

Zaświadczenie o zameldowaniu wydaje urząd gminy na wniosek właściciela, za opłatą skarbową 17 zł (ustawa o opłacie skarbowej z 2006). Ma pokazać, że nikt tam nie jest zameldowany. Jeśli ktoś jest, wpisz do umowy przedwstępnej, że sprzedający wymelduje tę osobę przed aktem i pokaże nowe zaświadczenie.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bywa bez księgi wieczystej. Wtedy osobę uprawnioną i brak obciążeń potwierdza zaświadczenie ze spółdzielni, a sprzedaż i tak wymaga aktu notarialnego (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, 2000). Jeśli kupujesz na kredyt, bank zażąda księgi, bo bez niej nie wpisze hipoteki. Założenie księgi kosztuje 100 zł, a wpis prawa 200 zł (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z 2005) i trwa tygodnie, czasem dłużej. Zapisz w umowie, kto składa wniosek i jak długo czekacie.

Zapytaj też spółdzielnię o stan prawny gruntu pod budynkiem. Przy nieuregulowanym gruncie sąd może odmówić założenia księgi, a wtedy kredyt na to mieszkanie nie wchodzi w grę.

Umowa przedwstępna: u notariusza czy na kartce

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli aktu sprzedaży, i musi określać jej istotne postanowienia: strony, lokal i cenę (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Termin nie jest obowiązkowy, ale bez niego działa reguła z art. 389 § 2: jeśli w ciągu roku żadna ze stron nie wyznaczy terminu, nikt nie może już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zwykła umowa pisemna jest ważna. Gdy sprzedający się wycofa, możesz żądać naprawienia szkody, którą ponosisz przez to, że liczysz na zawarcie umowy (art. 390 § 1 KC), i podwójnego zadatku z art. 394. Samego mieszkania w ten sposób nie dostaniesz.

Umowa w formie aktu notarialnego daje więcej. Możesz żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocny wyrok zastępuje podpis sprzedającego (art. 390 § 2 KC). Roszczenie o przeniesienie własności wpisujesz do działu III księgi (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece); wpis kosztuje 150 zł (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z 2005). Od tej chwili każdy, kto czyta księgę, widzi Twoje pierwszeństwo, także bank następnego chętnego. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC).

Za akt płacisz taksę, którą notariusz liczy od ceny; zapytaj o nią, gdy umawiasz termin. Notariusz ma przy tym obowiązek czuwać nad prawami i słusznymi interesami obu stron (art. 80 § 2 Prawa o notariacie), więc pytania o zapisy zadawaj jemu, nie tylko sprzedającemu.

Co zapisać w umowie przedwstępnej

Lista kontrolna przed przelewem

Przelew zadatku idzie dopiero po podpisaniu umowy, na rachunek z umowy, z tytułem, który ją nazywa. Zanim klikniesz, przejdź tę listę.

Odpis z księgi pobierz jeszcze raz rano w dniu podpisania umowy przedwstępnej i trzeci raz przed aktem. Księga może się zmienić bez wiedzy sprzedającego: wierzyciel uzyska wpis hipoteki przymusowej, a komornik ostrzeżenie o egzekucji.

Propi: dokumenty sprawdzone przed ogłoszeniem

Mieszkania w Propi sprzedają właściciele, a Propi jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z polisą OC. Zanim ogłoszenie trafi do wyszukiwarki, doradca sprawdza dokumenty właściciela: czy są wszystkie i czy zgadzają się z księgą wieczystą. Nic więcej to sprawdzenie nie obejmuje. Oceny zapisów umowy przedwstępnej od Propi nie dostaniesz, bo to pytanie do notariusza.

Od kupującego Propi prowizji nie bierze: oglądasz i kupujesz z 0% prowizji od kupującego. Po umowie przedwstępnej notariusz dostaje dokumenty i przygotowuje akt. Ostatnie słowo o każdym zapisie z tego tekstu należy do niego.