Na co patrzeć podczas oglądania mieszkania
Zdjęcia w ogłoszeniu pokazują to, co sprzedający chce pokazać. W tym artykule znajdziesz, co sprawdzić przed prezentacją, w środku mieszkania, w budynku i w rozmowie z właścicielem, a na końcu listę do telefonu.
Salon mieszkania z rynku wtórnego przed prezentacją, WarszawaNajwięcej dowiesz się jeszcze przed wyjściem z domu: z księgi wieczystej, którą przeczytasz bezpłatnie po numerze, i z pytań spisanych na kartce. W mieszkaniu patrz tam, gdzie nie sięga aparat: pod okna, w narożniki sufitów, do szafek pod zlewem i do skrzynki z bezpiecznikami. Budynek i okolica mówią o kosztach, których nie ma w cenie. Pytania do sprzedającego zadaj wprost i zapisz odpowiedzi, bo przy drugim mieszkaniu zaczną Ci się mylić.
Zanim wyjdziesz: księga, zdjęcia i kartka z pytaniami
Poproś o numer księgi wieczystej już wtedy, gdy umawiasz prezentację. Księgi są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982), więc sam numer wystarczy, żeby na ekw.ms.gov.pl bezpłatnie przeczytać, kto jest właścicielem, czy lokal obciąża hipoteka i czy ktoś złożył wniosek, którego sąd jeszcze nie rozpoznał. Właściciel, który numeru nie chce podać, też Ci coś mówi.
W dziale I porównaj powierzchnię i liczbę izb z ogłoszeniem. W dziale II sprawdź, czy nazwisko zgadza się z osobą, z którą rozmawiasz. Dział III i IV przeczytasz dokładniej przed zadatkiem, na razie wystarczy wiedzieć, czy coś tam w ogóle stoi. Jak czytać każdy dział, tłumaczymy w osobnym tekście o księdze wieczystej.
Zdjęcia z ogłoszenia obejrzyj jeszcze raz, powoli. Zwróć uwagę na to, czego na nich nie ma: łazienki, kuchni, widoku z okna, klatki schodowej. Szeroki kąt powiększa pokoje, a lampa błyskowa ukrywa zacieki. Zapisz, co chcesz zobaczyć na miejscu.
Pytania przygotuj na kartce albo w telefonie. Na prezentacji rozmowa idzie własnym torem i połowa pytań wypada z głowy. Lista z końca tego tekstu nadaje się do skopiowania.
Umów prezentację o tej porze, o której będziesz w tym mieszkaniu najczęściej. Jeśli wracasz z pracy wieczorem, obejrzyj je wieczorem: usłyszysz sąsiadów i ruch za oknem, których o jedenastej rano nie ma. Drugą prezentację, jeśli mieszkanie Cię przekona, umów o innej porze.
W środku: okna, ściany i woda pod zlewem
Zacznij od okien, bo ich wymiana kosztuje najwięcej ze wszystkiego, co da się przeoczyć. Otwórz każde i zamknij. Klamka ma chodzić bez oporu, a skrzydło nie może ocierać o ramę. Przyłóż dłoń do styku skrzydła i ramy: ciąg powietrza oznacza zużyte uszczelki albo rozregulowane okucia. Zaparowanie między szybami to nieszczelny pakiet, który trzeba wymienić.
Wilgoci szukaj tam, gdzie nie kieruje się aparatu: w narożnikach sufitów, na ścianie za szafą, przy podłodze pod oknami, na suficie w łazience. Świeża farba na jednej ścianie, gdy reszta pokoju jest starsza, to pytanie, nie zarzut. Zapytaj wprost, co było pod spodem. Zapach stęchlizny po wejściu do mieszkania zamkniętego na kilka dni mówi więcej niż wygląd ścian.
Otwórz szafkę pod zlewem i pod umywalką. Rdza, wykwity na rurach i wybrzuszone dno szafki to ślad po przecieku. Na ostatnim piętrze obejrzyj sufity pod kątem plam po dachu, na parterze sprawdź, czy ściany przy podłodze nie są zimne i wilgotne.
W środku: instalacje, ciśnienie, piony i hałas
Odkręć wodę w kuchni i w łazience naraz, potem spuść wodę w toalecie i patrz, czy strumień pod prysznicem słabnie. Sprawdź, jak długo czekasz na ciepłą wodę. W budynku z ciepłą wodą z sieci płynie po chwili, a w mieszkaniu z piecykiem gazowym zobaczysz, czy piecyk odpala od razu i kiedy miał ostatni przegląd.
Skrzynka z bezpiecznikami mówi o wieku instalacji. Stare bezpieczniki topikowe i brak wyłącznika różnicowoprądowego oznaczają, że instalacja czeka na wymianę. W starszych blokach przewody bywają aluminiowe i wtedy elektryk zwykle radzi wymianę przy pierwszym remoncie. Jeśli kuchenka jest elektryczna, zapytaj, czy ma osobny obwód.
Piony wodne i kanalizacyjne należą do wspólnoty albo spółdzielni, ale ich wymiana przechodzi przez Twoją łazienkę. Zapytaj, czy piony były wymieniane i kiedy, a w łazience zajrzyj do szachtu przez drzwiczki rewizyjne. Przy instalacji gazowej poproś o protokół z ostatniej kontroli. Prawo budowlane (art. 62) każe sprawdzać instalację gazową i przewody kominowe co najmniej raz w roku, więc protokół powinien być w dokumentach budynku.
Wentylację sprawdzisz kartką papieru przyłożoną do kratki. Kartka ma się przykleić. Jeśli spada, a okna są szczelne, w łazience prędzej czy później pojawi się grzyb. Nawiewniki w oknach albo ich brak dopowiadają resztę.
Hałas oceniaj przy zamkniętych oknach i przy otwartych. Stań w sypialni i posłuchaj przez minutę bez rozmowy. Winda za ścianą, śmietnik pod oknem, tramwaj, szkoła po drugiej stronie ulicy: każde z tych źródeł słychać o innej porze, dlatego pora prezentacji ma znaczenie.
Budynek i okolica: koszty, których nie ma w cenie
Klatka schodowa jest wizytówką zarządu. Odmalowane ściany, działający domofon i czytelna tablica ogłoszeń świadczą o wspólnocie, która ma pieniądze i kogoś, kto o nie dba. Na tablicy przeczytasz, jakie remonty są w planie i czy ktoś zalega z opłatami. Zrób jej zdjęcie telefonem, przeczytasz w spokoju.
Zejdź do piwnicy, nawet jeśli komórka ma dwa metry kwadratowe. Wilgoć w piwnicy to wilgoć w fundamentach, a rury w piwnicy pokazują stan instalacji całego budynku. Zapytaj, czy komórka jest wpisana w księdze jako pomieszczenie przynależne do lokalu, czy tylko przydzielona zwyczajowo.
Parking sprawdź o tej porze, o której będziesz wracać. Miejsce w garażu podziemnym to zwykle udział w hali garażowej z własną księgą wieczystą i musi znaleźć się w akcie. Miejsce na podwórku, „zawsze wolne”, nie jest niczyim prawem.
Plan miejscowy powie Ci, co może stanąć na pustej działce za oknem. Znajdziesz go na geoportalu gminy albo w urzędzie, w wydziale architektury; uchwala go rada gminy na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (2003). Widok na łąkę, która w planie jest terenem pod zabudowę wielorodzinną, kosztuje dziś tyle, ile widok, i przestanie nim być.
Śmietnik obejrzyj z bliska: odległość od okien sypialni, stan, zapach latem. Sąsiadów poznasz z tablicy ogłoszeń, z dźwięków na klatce i z jednego pytania do sprzedającego: kto mieszka za ścianą i nad Tobą. Odpowiedź wymijająca też jest odpowiedzią.
Pytania do sprzedającego
Zadawaj je wprost i zapisuj odpowiedzi. Na prezentacji odpowiada właściciel, więc dostajesz informacje z pierwszej ręki, ale też z pamięci, a pamięć bywa życzliwa dla własnego mieszkania. Każdą odpowiedź, która ma znaczenie dla ceny, sprawdzisz później w dokumentach.
Ceny w ogłoszeniach są zwykle o 8-14% wyższe od kwot z aktów notarialnych; tak wynika z porównania rejestru cen nieruchomości z ogłoszeniami, które zrobiło Propi w 2026 roku. Na prezentacji nie negocjuj. Zbierz fakty: co do wymiany, co po remoncie, co w planie. Z nimi wrócisz do rozmowy o cenie.
Lista kontrolna do telefonu
Skopiuj tę listę do notatek i odhaczaj na miejscu. Przy drugim i trzecim mieszkaniu zaczniesz je mylić, a zapisane odpowiedzi dadzą Ci porównanie, którego nie zastąpi pamięć.
Jedna prezentacja rzadko rozstrzyga. Jeśli mieszkanie przejdzie tę listę, umów drugą o innej porze dnia i weź kogoś, kto patrzy na ten widok z okna chłodniej niż Ty.
Mieszkania w Propi: dokumenty sprawdza doradca
W Propi sprzedają właściciele i to właściciel prowadzi prezentację, więc na miejscu rozmawiasz z kimś, kto w tym mieszkaniu mieszkał i zna odpowiedzi na pytania z tej listy. Propi jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z polisą OC. Od kupującego prowizji nie bierze: oglądasz i kupujesz z 0% prowizji od kupującego.
Ogłoszenie pojawia się w Propi po tym, jak doradca sprawdzi dokumenty właściciela: czy są wszystkie i czy zgadzają się z księgą wieczystą. Nic więcej to sprawdzenie nie obejmuje. Okna, wilgoć i hałas sprawdzasz na prezentacji osobiście, tak jak w każdym innym mieszkaniu, a co przeczytać w księdze przed zadatkiem, opisujemy w osobnym tekście.
W Propi sprzedają właściciele, a dokumenty każdego ogłoszenia sprawdził wcześniej doradca. Oglądasz i kupujesz z 0% prowizji od kupującego.
Zobacz oferty →To tekst informacyjny, nie porada techniczna ani prawna. Stan instalacji oceni fachowiec, a o skutkach wpisów w księdze wieczystej rozstrzyga notariusz.