Jak złożyć ofertę, którą sprzedający potraktuje poważnie
Po prezentacji wiesz, że chcesz to mieszkanie. Teraz sprzedający musi uwierzyć, że doprowadzisz zakup do aktu. Oferta, którą potraktuje poważnie, ma cztery elementy i uzasadnienie ceny z faktów, a nie jedną kwotę rzuconą przez telefon.
Salon mieszkania wystawionego na sprzedaż, WarszawaOferta to cena, terminy, sposób finansowania i warunki, spisane razem i z datą ważności. Sprzedający porównuje całość, nie samą kwotę: pewne pieniądze w krótkim terminie wygrywają często z wyższą ceną i kredytem bez promesy. Cenę uzasadniasz kwotami z aktów notarialnych w okolicy, stanem mieszkania i kosztami, które poniesiesz. Po przyjęciu oferty ustalenia trafiają do umowy przedwstępnej z zadatkiem.
Oferta to cztery ustalenia, nie jedna kwota
Sprzedający, który czyta Twoją ofertę, odpowiada sobie na cztery pytania. Ile dostanie, kiedy, skąd będą te pieniądze i co ma zostawić albo naprawić przed wydaniem mieszkania. Kwota bez odpowiedzi na pozostałe trzy pytania jest dla niego zagadką, a zagadki odkłada się na później.
Te cztery elementy razem tworzą ofertę. Każdy z nich możesz zmieniać w negocjacjach, ale sprzedający musi widzieć wszystkie cztery naraz. Inaczej porównuje Twoją kwotę z cudzą kwotą i nie widzi, czym się różnią.
Termin i pewne pieniądze ważą często więcej niż kilka tysięcy
Wyobraź sobie dwie oferty na stole sprzedającego. Pierwsza jest wyższa o kilka tysięcy złotych, ale z kredytem bez promesy i aktem „jak bank da decyzję”. Druga jest niższa, za gotówkę albo z promesą w ręku, z aktem w terminie, który sprzedający wskazał na prezentacji. Dla wielu sprzedających druga oferta jest po prostu lepsza, choć kwota jest mniejsza.
Powód jest prosty. Sprzedający nie dostaje pieniędzy w dniu przyjęcia oferty, tylko przy akcie. Do tego czasu mieszkanie stoi, ogłoszenie schodzi z rynku, a on odmawia innym. Każdy tydzień niepewności ma dla niego cenę, a odmowa banku po kilku tygodniach oznacza start od zera.
Dlatego zanim podniesiesz cenę, sprawdź, czy nie możesz dać sprzedającemu czegoś, co kosztuje Cię mniej: wcześniejszego aktu, wydania mieszkania w jego terminie, zgody na pozostawienie mebli, których nie chce wywozić. Dla Ciebie te ustępstwa są tanie. Dla niego bywają warte więcej niż różnica w cenie.
Zapytaj sprzedającego, co poza ceną jest dla niego najważniejsze, zanim złożysz ofertę. Jeden potrzebuje pieniędzy na wkład własny do nowego mieszkania w konkretnym miesiącu, inny chce zostać w lokalu do końca roku szkolnego. Oferta, która odpowiada na jego kalendarz, wyróżnia się bez podnoszenia kwoty.
Gotówka, kredyt z promesą, kredyt bez promesy
Sposób finansowania mówi sprzedającemu, jak duże jest ryzyko, że transakcja nie dojdzie do skutku. Nie ukrywaj kredytu i nie pisz „gotówka”, jeśli część pieniędzy pochodzi z banku. Prawda wyjdzie przy umowie przedwstępnej, a razem z nią wyjdzie Twoja wiarygodność.
Promesa jest ważna zwykle 30-60 dni, według regulaminu banku, więc dopasuj do niej termin umowy przedwstępnej. Sama decyzja kredytowa przychodzi później. Według ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 bank wydaje ją w 21 dni od złożenia wszystkich dokumentów (art. 14 ust. 1) i jest nią związany przez 14 dni (art. 14 ust. 2). Te terminy pozwalają Ci zaproponować sprzedającemu realną datę aktu zamiast „jak najszybciej”.
Jeśli kupujesz za kredyt, dopisz do oferty, że umowa przedwstępna ma zawierać warunek uzyskania kredytu i termin, do którego go spełnisz. Sprzedający woli wiedzieć o takim warunku teraz niż usłyszeć o nim u notariusza.
Cenę uzasadnij faktami, nie zdaniem „tyle mogę dać”
Zdanie „tyle mogę dać” mówi sprzedającemu wszystko o Twoim budżecie i nic o jego mieszkaniu. Nie da się z nim dyskutować, więc łatwo je odrzucić. Uzasadnienie z faktów działa odwrotnie: sprzedający może się z nim nie zgodzić, ale musi się do niego odnieść.
Pierwszym faktem są ceny z aktów notarialnych w okolicy, czyli kwoty, za które podobne mieszkania naprawdę zmieniły właściciela. Nie ceny z ogłoszeń. Według porównania rejestru cen nieruchomości z ogłoszeniami, które Propi zrobiło w 2026, ceny w ogłoszeniach są zwykle o 8-14% wyższe od kwot z aktów. Ogłoszenie to oczekiwanie, akt to wynik, a Ty składasz ofertę na wynik.
Drugim faktem jest stan mieszkania. Instalacja elektryczna do wymiany, stare okna, łazienka do remontu: to koszty, które poniesiesz po zakupie. Wyceń je choćby z grubsza, na podstawie ofert wykonawców, i pokaż sprzedającemu rachunek: cena z aktów w okolicy dla mieszkania w dobrym stanie minus to, co musisz włożyć.
Trzecim faktem są koszty, które dokładasz do ceny niezależnie od stanu: podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku wtórnym, taksa notarialna, opłaty za wpisy do księgi wieczystej, prowizja za kredyt. O ich wysokość zapytaj notariusza i bank przed złożeniem oferty. Sprzedający ich nie zapłaci, ale zrozumie, skąd wzięła się Twoja kwota.
Uzasadnienie zmieść w kilku zdaniach. Nie wysyłaj sprzedającemu wykładu o rynku. Wysyłasz mu trzy powody i kwotę, która z nich wynika.
Trzy błędy, które osłabiają każdą ofertę
Do tej listy dopisz jeszcze jedno: nie składaj oferty ustnie. Rozmowa po prezentacji to dobry moment, żeby zapytać o oczekiwania, ale oferta idzie na piśmie. Pismo nie ginie, nie zmienia treści w pamięci i można je pokazać drugiemu współwłaścicielowi.
Jak wygląda oferta na piśmie
Oferta to jedna strona, którą sprzedający przeczyta bez pytań. Wystarczy wiadomość e-mail albo dokument z listą pozycji. Forma nie ma znaczenia, treść tak.
Taka oferta nie jest jeszcze umową. Do podpisania umowy przedwstępnej obie strony mogą się wycofać, dlatego po przyjęciu oferty nie zwlekaj z następnym krokiem.
Po przyjęciu oferty: zadatek i umowa przedwstępna
Przyjęta oferta staje się treścią umowy przedwstępnej. Reguluje ją Kodeks cywilny w art. 389-390: strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w określonym terminie i na określonych warunkach. Wszystko, co stoi w przyjętej ofercie, powinno się w niej znaleźć słowo w słowo, bo później liczy się umowa, nie korespondencja.
Umowę przedwstępną możesz podpisać w zwykłej formie pisemnej albo u notariusza. Różnica jest istotna. Umowa w formie aktu notarialnego daje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli możesz dochodzić przed sądem, żeby sprzedający sprzedał Ci mieszkanie na ustalonych warunkach (art. 390 KC). To roszczenie można wpisać do księgi wieczystej, więc zobaczy je każdy kolejny kupujący. Przy zwykłej formie pisemnej zostaje Ci odszkodowanie.
Zadatek zabezpiecza obie strony na tych samych zasadach. Według art. 394 Kodeksu cywilnego, jeśli umowy nie wykonasz Ty, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli nie wykona jej sprzedający, oddaje Ci zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka działa inaczej: po prostu wraca, niezależnie od tego, kto się wycofa. Dlatego w ofercie piszesz „zadatek”, a nie „zaliczka”.
Wysokość zadatku ustalasz ze sprzedającym, prawo jej nie narzuca. Przy kredycie policz, ile możesz stracić, jeśli bank odmówi. W umowie przedwstępnej zapisz wtedy, że odmowa banku zwalnia Cię z umowy ze zwrotem zadatku, i termin, do którego ten warunek działa. O treść takiego zapisu zapytaj notariusza.
Oferta przez Propi i lista przed wysłaniem
Propi jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z polisą OC. Mieszkanie prezentuje Ci właściciel, a ofertę składasz przez Propi. O cenie rozmawia z Tobą i ze sprzedającym doradca, który prowadzi tę sprzedaż, więc Twoje uzasadnienie trafia do kogoś, kto ma przed sobą ceny z aktów w tej okolicy.
Dokumenty mieszkania doradca sprawdza, zanim złożysz ofertę: czy są kompletne i czy zgadzają się z księgą wieczystą, nic więcej. Pytania prawne o treść umowy przedwstępnej kierujesz do notariusza. Za zakup przez Propi nie płacisz prowizji: 0% prowizji od kupującego.
Zanim wyślesz ofertę, przejdź przez tę listę.
W Propi oglądasz mieszkania od właścicieli, a dokumenty każdego z nich sprawdza doradca: czy są kompletne i zgodne z księgą wieczystą. Kupujesz z 0% prowizji od kupującego.
Zobacz oferty →To tekst informacyjny, nie porada prawna ani finansowa. O treści umowy przedwstępnej i zadatku rozstrzyga notariusz, o promesie i decyzji kredytowej Twój bank.