Zdolność kredytowa 2026: co dziś liczy bank
Przed pierwszą rozmową o kredycie warto wiedzieć, co bank policzy i dlaczego wynik bywa niższy, niż wynika z pensji. Tutaj dowiesz się, jak bank liczy każdy składnik zdolności i co zmienisz w miesiącach przed wnioskiem.
Kuchnia mieszkania z rynku wtórnego przed sprzedażą, WarszawaBank liczy zdolność z Twojego dochodu, z kosztów życia gospodarstwa domowego, z rat i limitów, które już masz, oraz z okresu spłaty i wieku na jego końcu. Do oprocentowania dolicza bufor na wzrost stóp, dlatego rata, którą sprawdza, jest wyższa od tej z umowy. W miesiącach przed wnioskiem najwięcej zmienia spłata i zamknięcie limitów, dłuższy okres i drugi kredytobiorca. Nowe zobowiązanie albo zmiana pracy tuż przed wnioskiem działają w drugą stronę.
Bank liczy jedną kwotę z pięciu składników
Zdolność kredytowa odpowiada na jedno pytanie: jaką ratę udźwigniesz co miesiąc przez cały okres spłaty, także wtedy, gdy stopy pójdą w górę. Bank nie zgaduje. Bierze Twój dochód, odejmuje koszty życia i raty, które już płacisz, a to, co zostaje, porównuje z ratą liczoną ostrożniej niż w umowie. Każdy z tych składników sprawdzisz, zanim bank zajrzy do Twoich dokumentów.
Bufor: dlaczego rata na papierze jest wyższa niż w umowie
Przy stopie zmiennej rata zmienia się razem ze stopami procentowymi. Bank musi sprawdzić, czy udźwigniesz ją także po podwyżce, dlatego przy liczeniu zdolności dodaje do oprocentowania bufor. Według stanowiska KNF z 2023 roku bufor przy stopie zmiennej wynosi co najmniej 2,5 punktu procentowego. Przy stopie okresowo stałej banki stosują bufor niższy, bo przez pierwsze lata rata nie może wzrosnąć.
Stąd różnica, która zaskakuje przy pierwszej rozmowie. W umowie masz ratę od oprocentowania, które bank oferuje dziś. W analizie zdolności bank liczy ratę od oprocentowania wyższego o bufor i tę papierową ratę porównuje z Twoim dochodem po odjęciu kosztów. Jeśli się mieści, dostajesz kwotę. Jeśli nie, bank obniża kwotę kredytu, aż papierowa rata zmieści się w dochodzie.
Drugie sito to udział rat w dochodzie. Rekomendacja S KNF każe bankowi zachować szczególną ostrożność, gdy wszystkie raty razem przekraczają 40% dochodu netto przy dochodzie poniżej przeciętnego w regionie i 50% przy dochodzie wyższym. W praktyce bank traktuje te progi jak granicę.
Policz swoją ratę dwa razy: od oprocentowania z oferty i od oprocentowania wyższego o 2,5 punktu procentowego. Ta druga liczba pokazuje, jak bank widzi Twój wniosek. Jeśli mieści się w połowie dochodu po odjęciu innych rat, rozmowa będzie prostsza.
Przykład na założeniach
Liczby niżej są założeniami, nie ofertą żadnego banku. Przyjmijmy dwie osoby w gospodarstwie domowym z łącznym dochodem netto 9 000 zł, kredyt 400 000 zł na 25 lat i oprocentowanie zmienne 7,0% w umowie. Przyjmijmy też, że bank liczy koszty utrzymania dwóch osób na 3 200 zł, że spłacasz ratę za samochód 600 zł i masz kartę kredytową z limitem 15 000 zł, z którego bank liczy 5% jako miesięczne obciążenie.
W tym przykładzie rata z buforem mieści się w dochodzie, ale raty razem przekraczają połowę dochodu, więc bank może obniżyć kwotę albo poprosić o zamknięcie karty. Po zamknięciu karty udział spada poniżej 50% i ten sam wniosek wygląda inaczej. Zmieniło się jedno: limit, którego być może wcale nie używasz.
Co podnosi zdolność w miesiącach przed wnioskiem
Czego nie robić tuż przed wnioskiem
Bank ocenia stan z dnia wniosku i z ostatnich miesięcy, a zmiana w tym oknie zostawia ślad.
BIK: co widzi bank i czym różni się wstępna analiza od zapytania
Biuro Informacji Kredytowej zbiera historię Twoich zobowiązań: kredyty, karty, limity, raty za zakupy, poręczenia. Bank widzi, ile masz otwartych produktów, jak je spłacasz i kto ostatnio o Ciebie pytał. Spłacony w terminie kredyt jest lepszy niż brak jakiejkolwiek historii.
Wstępna analiza, nazywana też symulacją, to rozmowa na podstawie tego, co mówisz o dochodzie i zobowiązaniach. Bank zwykle nie sięga wtedy do BIK. Jeśli sięga, zapytaj wprost, czy zapytanie zostanie zapisane w Twoim raporcie. Wynik jest orientacyjny i nikogo nie wiąże.
Zapytanie kredytowe składa bank, gdy złożysz wniosek i podpiszesz zgodę na sprawdzenie w BIK. To zapytanie zostaje w raporcie i widzą je inne banki; jak długo, sprawdzisz w BIK. Bank pobiera Twoją historię, porównuje ją z wnioskiem i dopiero wtedy liczy zdolność naprawdę.
Swój raport przeczytasz przed bankiem. BIK udostępnia kopię danych bezpłatnie raz na 6 miesięcy, a płatny raport pokazuje dodatkowo ocenę punktową. Zobaczysz w nim limit, o którym nie pamiętasz, i błędny wpis, który sprostujesz u wierzyciela przed wnioskiem, nie w jego trakcie.
Terminy po złożeniu wniosku wyznacza ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017. Bank ma 21 dni na decyzję od dnia, w którym dostanie wszystkie dokumenty (art. 14 ust. 1). Decyzja wiąże bank przez 14 dni (art. 14 ust. 2). Przed umową dostajesz formularz informacyjny ESIS, a od podpisanej umowy możesz odstąpić w 14 dni (art. 42). Promesa nie jest decyzją: to zaświadczenie banku o Twojej zdolności na dziś, ważne zwykle 30-60 dni, według regulaminu banku.
Lista kontrolna przed wnioskiem
Zdolność to wynik równania, którego składniki znasz, a kilka z nich zmienisz w parę miesięcy.
Kalkulator policzy ratę i orientacyjną zdolność z Twoich liczb, razem z buforem na wzrost stóp. Wynik jest szacunkiem: decyzję o kredycie podejmuje bank po sprawdzeniu dokumentów.
Policz ratę i zdolność →To tekst informacyjny, nie porada finansowa. Liczby w przykładzie są założeniami. O Twojej zdolności i warunkach kredytu rozstrzyga bank na podstawie własnej polityki i Twoich dokumentów.