Jak wyliczyć realną rentowność wynajmu

Czynsz to przychód, a nie zysk

Najemca płaci 3 000 zł miesięcznie, więc rok wynajmu daje 36 000 zł. Ta liczba jest prawdziwa, ale mówi tylko o tym, ile wpływa. Nie mówi, ile zostaje. Między jednym a drugim stoi kilka pozycji, które pojawiają się nieregularnie i dlatego łatwo o nich zapomnieć: fundusz remontowy, podatek, miesiąc bez najemcy, pralka do wymiany.

Rachunek warto zrobić na rok, nie na miesiąc. Miesiąc z pełnym czynszem i bez awarii wygląda dobrze zawsze. Rok pokazuje pustostan między najemcami, jedną większą naprawę i podatek, który płacisz od każdej wpłaty. Dopiero roczny wynik da się porównać z czymkolwiek innym: z lokatą, z obligacjami, ze sprzedażą.

Druga zasada: liczysz od dzisiejszej wartości mieszkania, nie od ceny, za którą trafiło do Ciebie. Przyjmijmy, że mieszkanie kupione lata temu za 350 000 zł jest dziś warte 600 000 zł. W ścianach trzymasz wtedy 600 000 zł i tyle mogłoby pracować gdzie indziej. Rentowność liczona od starej ceny wygląda lepiej i nic nie mówi o dzisiejszej decyzji.

Co odjąć od czynszu

Niżej pozycje, które w ciągu roku obniżają wynik. Nie każda dotyczy każdego mieszkania, ale każdą warto sprawdzić.

Brutto i netto to dwie różne liczby

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez wartość mieszkania. Przy czynszu 3 000 zł i mieszkaniu wartym 600 000 zł to 36 000 zł podzielone przez 600 000 zł, czyli 6,0%. Tę liczbę łatwo policzyć i dlatego pojawia się w ogłoszeniach. Do decyzji się nie nadaje, bo nie odjęto z niej niczego.

Rentowność netto to roczny czynsz po odjęciu wszystkich pozycji z poprzedniej sekcji, podzielony przez tę samą wartość. To ona mówi, ile naprawdę zarabia kapitał zamrożony w lokalu. Różnica między brutto a netto bywa większa, niż podpowiada intuicja.

Jeśli mieszkanie dopiero kupujesz pod wynajem, do wartości w mianowniku dolicz koszty zakupu: podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli 2% ceny na rynku wtórnym (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), taksę notarialną, opłaty sądowe i remont przed wynajmem. Kapitał, który pracuje, to cała kwota, którą wydajesz, a nie sama cena z aktu.

Przykład: mieszkanie za 600 000 zł i czynsz 3 000 zł

Liczby niżej to założenia do rachunku, nie dane rynkowe. Przyjmijmy mieszkanie warte dziś 600 000 zł, czynsz 3 000 zł miesięcznie oprócz mediów, jeden miesiąc pustostanu w roku i pozostałe koszty jak w tabeli. Podstaw własne kwoty - schemat zostaje ten sam.

Z 6% zrobiło się 3,6%, a w rachunku nie ma jeszcze podatku od nieruchomości, Twojego czasu ani większej awarii. Nie ma też zmiany wartości mieszkania. Jeśli cena rośnie, dochodzi zysk, którego nie widać w czynszu. Jeśli spada, ubywa więcej, niż czynsz nadrabia. Tego składnika nie przewidzisz, więc policz go osobno i nazwij prognozą.

Jedna zmiana założenia przesuwa wynik wyraźnie. Dwa miesiące pustostanu zamiast jednego to o 3 000 zł czynszu mniej i o 255 zł podatku mniej: zostaje 18 950 zł i około 3,2% netto. Dlatego założenia zapisuj obok wyniku.

Kredyt zmienia, od czego liczysz

Rata składa się z dwóch części. Odsetki to koszt: pieniądze, które oddajesz bankowi za pożyczony kapitał, i te odejmujesz od czynszu jak każdą inną pozycję. Część kapitałowa kosztem nie jest. Zmniejsza Twój dług i zostaje w mieszkaniu jako Twoja własność.

Zmienia się też mianownik. Przy kredycie Twoim kapitałem nie jest cena mieszkania, tylko wkład własny i koszty zakupu z własnych pieniędzy. Rentowność liczysz od tej kwoty. Może wyjść wyższa niż bez kredytu, bo część zysku przypada na pieniądze banku, ale rośnie też ryzyko: przy pustostanie rata schodzi nadal, a odsetki przy zmiennej stopie zmieniają się po decyzjach Rady Polityki Pieniężnej. Wysokość odsetek sprawdzisz w harmonogramie spłat z banku.

Prosty test: odejmij od miesięcznego czynszu ratę i koszty z tabeli. Jeśli wynik jest ujemny, dopłacasz do mieszkania co miesiąc i liczysz na wzrost jego wartości. To też może być decyzja, ale nazwij ją po imieniu.

Kiedy sprzedaż daje więcej niż wynajem

Koszt alternatywny. 600 000 zł w mieszkaniu to 600 000 zł, których nie masz gdzie indziej. Pytanie nie brzmi „czy wynajem zarabia”, tylko „czy zarabia więcej niż to, co zrobisz z tą kwotą po sprzedaży”. Odpowiedź zależy od Ciebie: spłata własnego kredytu, obligacje, lokata, inne mieszkanie, własna firma. Porównuj netto z netto: 3,6% z przykładu z tym, co zostaje z drugiej opcji po podatku.

Czas własny. Telefon o cieknącym kranie, prezentacje przy zmianie najemcy, rozliczenie kaucji, odczyty liczników, podatek co miesiąc. Policz godziny w roku i pomnóż przez stawkę, za którą sprzedajesz swoją godzinę w pracy. Jeśli ta kwota zbliża się do wyniku z tabeli, wynajem jest zajęciem, a nie inwestycją.

Ryzyko. Najemca, który przestaje płacić, zostaje w lokalu, dopóki nie zakończy się droga do jego opróżnienia, a w tym czasie Ty płacisz wspólnocie. Najem okazjonalny (art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów) skraca tę drogę, ale jej nie usuwa. Do tego zniszczenia ponad kaucję i zmiana przepisów. Lokata tych ryzyk nie ma - ma za to własne, o których niżej.

Podatek przy sprzedaży. Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia, od dochodu płacisz 19% (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT), chyba że w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Po pięciu latach podatku nie ma. Ten termin bywa jedynym powodem, żeby wynajmować jeszcze rok.

Sprzedaż wygrywa więc, gdy kapitał ma lepsze miejsce, gdy Twój czas jest droższy niż wynik z tabeli, albo gdy jedno mieszkanie to zbyt duża część Twojego majątku, żeby zależeć od jednego najemcy. Wynajem wygrywa, gdy netto jest wyższe niż alternatywa, a Ty nie liczysz godzin. Do obu decyzji potrzebna jest ta sama liczba: dzisiejsza wartość mieszkania z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Ceny w ogłoszeniach są zwykle o 8-14% wyższe od kwot z aktów (porównanie rejestru cen nieruchomości z ogłoszeniami, Propi 2026).

Jak porównać wynajem z lokatą

Oprocentowanie lokaty bank podaje z góry. W tym tekście nie znajdziesz żadnej stawki, bo stawki się zmieniają, a swoją sprawdzisz w banku tego samego dnia. Zasada porównania jest za to stała. Od odsetek z lokaty bank potrąca 19% podatku od zysków kapitałowych (art. 30a ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), więc z każdych 100 zł odsetek dostajesz 81 zł.

Zestaw obok siebie rentowność netto wynajmu z tabeli i oprocentowanie lokaty po podatku. Potem dopisz różnice, których nie ma w liczbach. Lokata: pieniądze dostępne po zakończeniu okresu, zero pracy, zero ryzyka najemcy, ale kapitał nie rośnie z cenami mieszkań, a po okresie lokaty stawka może być inna. Mieszkanie: kapitał uwiązany na miesiące potrzebne do sprzedaży, praca i ryzyko, ale też szansa na wzrost wartości.

Jeśli rentowność netto wynajmu jest niższa niż lokata po podatku, wynajem broni się tylko oczekiwanym wzrostem wartości. Zapisz, jakiego wzrostu oczekujesz i dlaczego. Jeśli nie umiesz tego uzasadnić inaczej niż zdaniem „mieszkania zawsze drożeją”, masz odpowiedź.

Lista kontrolna przed decyzją

Jeśli wynik wskazuje sprzedaż, następnym krokiem jest wycena z aktów notarialnych: bezpłatna i gotowa od razu. Jeśli wskazuje wynajem, wróć do tej listy przy zmianie najemcy.