Wynajem10 min czytania · aktualizacja 22.09.2026

Ryczałt od najmu: stawki, terminy i częste błędy

Wynajmujesz mieszkanie prywatnie i chcesz rozliczyć podatek bez niespodzianek. Poniżej zebraliśmy stawki, terminy wpłat i błędy, które łatwo popełnić, a trudno później naprawić.

Pokój mieszkania przygotowanego do wynajmu, Warszawa

W skrócie

Od 2023 najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, a małżonkowie mają wspólny limit 200 000 zł. Kosztów nie odliczysz, więc podatek liczysz od tego, co wpływa, nie od tego, co zostaje. Ryczałt wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca albo raz na kwartał, a zeznanie PIT-28 składasz do 30 kwietnia. Kaucja nie jest przychodem, o mediach rozstrzyga zapis w umowie.

Od 2023 najem prywatny rozliczasz tylko ryczałtem

Do końca 2022 roku przy najmie prywatnym dało się wybrać: skala podatkowa z kosztami albo ryczałt od przychodu. Od 1 stycznia 2023 wyboru nie ma. Przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy poza działalnością gospodarczą opodatkowuje się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT po zmianach z Polskiego Ładu, ustawa z 29 października 2021, oraz ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym).

W praktyce oznacza to trzy rzeczy. Nie składasz oświadczenia o wyborze formy opodatkowania, bo forma jest jedna. Nie prowadzisz podatkowej księgi przychodów i rozchodów. I nie odliczasz kosztów: ani odsetek od kredytu, ani remontu, ani amortyzacji. Podatek liczysz od przychodu.

Ryczałt dotyczy najmu prywatnego, czyli sytuacji, w której wynajmujesz własne mieszkanie poza firmą. Jeśli lokal jest składnikiem majątku Twojej działalności gospodarczej, przychód z najmu rozliczasz w firmie, na jej zasadach. Granica bywa niejasna przy kilku mieszkaniach. O tym w sekcji o błędach.

Dwie stawki i jeden próg: 8,5% i 12,5%

Stawka wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Próg liczysz narastająco od początku roku i dla wszystkich swoich umów najmu razem, nie dla każdego mieszkania osobno.

Przykład na założonych liczbach: przy przychodzie 120 000 zł w roku płacisz 8,5% od 100 000 zł, czyli 8 500 zł, i 12,5% od 20 000 zł, czyli 2 500 zł. Razem 11 000 zł. Przy przychodzie 60 000 zł cały rok rozliczasz stawką 8,5% i podatek wynosi 5 100 zł.

Wyższa stawka nie działa wstecz. Po przekroczeniu 100 000 zł stawką 12,5% objęta jest tylko nadwyżka, a wpłacony wcześniej ryczałt zostaje bez zmian. Zmiana następuje w miesiącu, w którym przychód przekracza próg, i tylko dla części czynszu ponad 100 000 zł.

Z praktyki

Zapisz, po którym czynszu w roku przekraczasz 100 000 zł. Przy jednym mieszkaniu i czynszu poniżej 8 300 zł miesięcznie nie zdarzy się to nigdy. Przy dwóch albo trzech mieszkaniach próg może przyjść jesienią i zaskoczyć przy wpłacie.

Małżonkowie: wspólny limit 200 000 zł i jedno oświadczenie

Małżonkowie ze wspólnością majątkową mają wspólny limit 200 000 zł przychodu dla stawki 8,5% (art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w tej wysokości od rozliczenia za 2023 rok). Nie ma znaczenia, czy każde z Was rozlicza swoją połowę, czy całość rozlicza jedna osoba: 8,5% obejmuje łącznie 200 000 zł, a od nadwyżki płacicie 12,5%.

Wspólne mieszkanie możecie rozliczać na dwa sposoby. Bez dodatkowych kroków każde z Was wykazuje połowę przychodu i płaci od niej ryczałt. Możecie też złożyć oświadczenie, że całość przychodu opodatkuje jedno z Was (art. 12 ust. 6 i 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Oświadczenie trafia do naczelnika urzędu skarbowego w terminie, który ustawa wiąże z pierwszą wpłatą ryczałtu w roku. Dokładny termin, formę i to, czy wybór z poprzedniego roku nadal obowiązuje, potwierdź w swoim urzędzie skarbowym przed pierwszą wpłatą.

Który wariant wybrać, zależy od tego, kto ma czas pilnować wpłat. Przy oświadczeniu całość liczy jedna osoba i ona składa zeznanie. Bez oświadczenia każde z Was pilnuje swojej połowy, a limit i tak liczycie wspólnie. Jeśli mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z Was, przychód rozlicza tylko ta osoba. Jeśli nie wiecie, do czyjego majątku należy lokal, zapytajcie notariusza.

Co jest przychodem, a co nie

Przychodem jest czynsz, który najemca płaci Tobie za używanie mieszkania, w miesiącu, w którym pieniądze do Ciebie trafiają albo zostają postawione do Twojej dyspozycji (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Podatek płacisz od kwoty otrzymanej, więc zaległy czynsz staje się przychodem dopiero wtedy, gdy wpłynie.

1Kaucja: nieKaucja zabezpiecza Twoje roszczenia i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu Twoich należności (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Nie jest przychodem w dniu wpłaty. Jak potraktować część kaucji, którą zatrzymujesz na pokrycie szkód albo zaległego czynszu, powie doradca podatkowy.

2Media: zależy od umowyJeśli umowa mówi, że najemca płaci za prąd, wodę i gaz według zużycia, a Ty tylko przekazujesz te pieniądze dostawcom, taka kwota może nie być Twoim przychodem. Jeśli umowa ustala jeden czynsz „z mediami”, cała kwota nim jest. Rozstrzyga zapis w Twojej umowie. Pokaż go doradcy podatkowemu przed pierwszą wpłatą.

3Opłaty do wspólnoty: ta sama zasadaCzynsz administracyjny, który najemca płaci za Twoim pośrednictwem, traktujesz jak media: decyduje zapis w umowie i zdanie doradcy podatkowego.

4Koszty: nigdyRemont, odsetki od kredytu, ubezpieczenie, fundusz remontowy. Żadnej z tych kwot nie odejmiesz od przychodu. Ryczałt liczysz od tego, co wpływa.

Dlatego sposób zapisania opłat w umowie ma znaczenie podatkowe. Umowa z jedną kwotą „za wszystko” podnosi przychód, od którego płacisz 8,5%. Umowa z czynszem i osobno rozliczanymi mediami może ten przychód obniżyć, jeśli zapis jest jasny, a Ty na mediach nie zarabiasz. Zmianę umowy omów z doradcą podatkowym, nie rób jej na podstawie tego tekstu.

Wpłaty: do 20. dnia następnego miesiąca albo raz na kwartał

Ryczałt wpłacasz z własnej inicjatywy, bez wezwania, za każdy miesiąc, w którym otrzymujesz czynsz: do 20. dnia następnego miesiąca (art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Czynsz otrzymany w styczniu rozliczasz do 20 lutego. Czynsz otrzymany w grudniu rozliczasz do 20 stycznia następnego roku.

Przy niższych przychodach ustawa dopuszcza wpłaty kwartalne, do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału (art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Prawo do nich zależy od przychodu z poprzedniego roku, a o wyborze informujesz urząd w zeznaniu rocznym. Próg sprawdź w ustawie albo zapytaj w urzędzie skarbowym.

Wpłata idzie na Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy, ten sam, na który płacisz PIT. Numer wygenerujesz na podatki.gov.pl po numerze PESEL. Deklaracji miesięcznej nie ma. Wystarczy przelew, a całość wykazujesz raz w roku w PIT-28.

Czynsz otrzymany w danym miesiącuryczałt do 20. dnia następnego miesiąca (art. 21 ust. 1)

Czynsz otrzymany w grudniudo 20 stycznia następnego roku

Wpłaty kwartalne (przy niższych przychodach)do 20. dnia miesiąca po kwartale: 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października, 20 stycznia (art. 21 ust. 1a)

Oświadczenie małżonków o opodatkowaniu całości przez jedno z nichw terminie związanym z pierwszą wpłatą w roku, potwierdź w urzędzie skarbowym (art. 12 ust. 7)

Zeznanie roczne PIT-28od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku (art. 21 ust. 2 pkt 2)

Dopłata różnicy z PIT-28razem z zeznaniem, do 30 kwietnia

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów)

Gdy 20. dzień wypada w sobotę, niedzielę albo święto, termin przesuwa się na następny dzień roboczy (art. 12 § 5 Ordynacji podatkowej). Ustaw stałe zlecenie na 15. dzień i masz zapas.

PIT-28 składasz do 30 kwietnia

Zeznanie roczne składasz na formularzu PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Wykazujesz w nim cały przychód z najmu za rok, wpłacony ryczałt i różnicę do dopłaty.

Najprościej złożysz je w usłudze Twój e-PIT na podatki.gov.pl. Przychód wpisujesz z własnych zapisów, dlatego przez rok warto trzymać prostą listę: data wpływu, kwota, od kogo. Przy jednym najemcy to dwanaście wierszy.

Jeśli w ciągu roku małżonkowie rozliczali połowy, każde z Was składa własny PIT-28. Przy oświadczeniu o opodatkowaniu całości zeznanie składa ta osoba, która płaciła ryczałt. Wspólnego PIT-28 nie ma.

Zeznania nie łączysz z PIT-37 ani PIT-36. Ryczałt od najmu to osobne zeznanie i osobny podatek. Przychód z najmu nie dolicza się do dochodu ze skali podatkowej, więc nie przesuwa Cię do wyższego progu.

Częste błędy

1Liczysz od zysku zamiast od przychoduOdejmujesz odsetki, fundusz remontowy albo remont i od reszty płacisz 8,5%. Ryczałt nie zna kosztów. Podatek liczysz od całej kwoty czynszu, która do Ciebie wpłynęła.

2Pomijasz limit małżonkówLimit 200 000 zł jest jeden dla obojga (art. 12 ust. 13). Jeśli każde z Was wynajmuje osobne mieszkanie, przychody z obu liczycie do wspólnego limitu, a nie do dwóch po 200 000 zł. Uważaj na stare poradniki: do rozliczenia za 2022 rok limit małżonków wynosił 100 000 zł łącznie.

3Nie wpłacasz ryczałtu w ciągu rokuCzekasz z całym podatkiem do PIT-28. Ryczałt jest płatny co miesiąc albo co kwartał, a od każdej spóźnionej wpłaty naliczają się odsetki za zwłokę. Jeśli zaległość już jest, wpłać ją z odsetkami teraz. Odsetki policzysz w kalkulatorze na podatki.gov.pl.

4Mylisz najem prywatny z działalnościąRozliczasz ryczałtem lokal, który jest środkiem trwałym Twojej firmy, albo odwrotnie: kilka mieszkań wynajmowanych prywatnie wprowadzasz do działalności bez potrzeby. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 24 maja 2021 (II FPS 1/21) uznał, że o zaliczeniu najmu do działalności decyduje wprowadzenie lokalu do majątku firmy, a nie liczba mieszkań. Swój przypadek omów z doradcą podatkowym.

5Liczysz przychód od umowy, nie od wpływuPrzychód powstaje, gdy pieniądze do Ciebie trafiają (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Czynsz zaległy nie jest jeszcze przychodem. Czynsz zapłacony z góry za trzy miesiące jest przychodem w całości w miesiącu wpływu.

6Traktujesz kaucję jak czynszKaucja nie jest przychodem w dniu wpłaty. Pytanie o podatek pojawia się dopiero, gdy część kaucji zostaje u Ciebie jako zapłata. O tym momencie rozstrzyga doradca podatkowy.

Co zrobić teraz

1Przeczytaj umowę najmuZaznacz czynsz i osobno opłaty. Zapisz, kto płaci wspólnocie i dostawcom mediów. Ten zapis pokaż doradcy podatkowemu z pytaniem, co jest przychodem.

2Ustal stawkę i limitZsumuj przychód od początku roku ze wszystkich umów. Do 100 000 zł płacisz 8,5%, od nadwyżki 12,5%. W małżeństwie ze wspólnością majątkową limit to 200 000 zł na oboje.

3Wpisz terminy do kalendarza20. dzień każdego miesiąca albo miesiąca po kwartale, 30 kwietnia na PIT-28. Za grudzień płacisz do 20 stycznia.

4Wygeneruj mikrorachunekNa podatki.gov.pl po numerze PESEL. Zapisz go w banku jako odbiorcę.

5Sprawdź zaległościJeśli w tym roku nie było wpłat, policz ryczałt za każdy miesiąc z czynszem i wpłać z odsetkami. Lepiej teraz niż po wezwaniu.

6Małżonkowie: zdecydujcie o oświadczeniuPołowy czy całość u jednej osoby. Termin złożenia i formę potwierdźcie w swoim urzędzie skarbowym.

Jeśli po tym rachunku z czynszu zostaje mniej, niż zakładasz, sprawdź drugą stronę równania: ile mieszkanie jest dziś warte. Wycena z aktów notarialnych da Ci liczbę, z którą porównasz roczny wynik z najmu.

Sprawdź, ile jest dziś warte mieszkanie, które wynajmujesz

Wycena z aktów notarialnych jest bezpłatna i gotowa od razu. Wynik pokażemy Ci po założeniu darmowego konta. Możesz też omówić go z doradcą przez telefon.

Sprawdź wycenę →

To tekst informacyjny, nie porada podatkowa. Rozliczenie Twojego najmu, zwłaszcza mediów, kaucji i oświadczenia małżonków, potwierdź u doradcy podatkowego albo w swoim urzędzie skarbowym.