Wynajem8 min czytania · aktualizacja 22.09.2026

Najem okazjonalny krok po kroku

Wynajmujesz mieszkanie osobie prywatnej i chcesz mieć drogę powrotu, gdy umowa się skończy, a najemca zostanie. Najem okazjonalny daje taką drogę, pod warunkiem że przygotujesz trzy załączniki i zgłosisz umowę w urzędzie skarbowym w 14 dni.

Pokój mieszkania przygotowanego do wynajmu, Warszawa

W skrócie

Najem okazjonalny to umowa na czas oznaczony do 10 lat dla właściciela, który nie wynajmuje w ramach firmy (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów). Jej siła leży w trzech załącznikach: notarialnym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazaniu lokalu, do którego się wyprowadzi, i zgodzie właściciela tego lokalu. Umowę zgłaszasz do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu; bez zgłoszenia działa jak zwykły najem. Podatku nie zmienia, a protokołu i sprawdzenia najemcy nie zastępuje.

Po co Ci najem okazjonalny

Zwykła umowa najmu kończy się w dniu, który w niej wpisano, ale mieszkanie wraca do Ciebie dopiero wtedy, gdy najemca się wyprowadzi. Jeśli zostaje, droga prowadzi przez pozew o eksmisję, wyrok i komornika. Ustawa o ochronie praw lokatorów chroni go po drodze: sąd może przyznać mu prawo do lokalu socjalnego, a do czasu, aż gmina taki lokal zaproponuje, eksmisji się nie wykonuje.

Najem okazjonalny skraca tę drogę. Najemca podpisuje u notariusza oświadczenie, że po zakończeniu umowy wyprowadzi się do konkretnego lokalu, i poddaje się egzekucji z tego obowiązku. Gdy tego nie zrobi, nie składasz pozwu, tylko wniosek o klauzulę wykonalności, a komornik wykonuje eksmisję bez prawa najemcy do lokalu socjalnego (art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów).

To narzędzie na wypadek, gdyby poszło źle. W dobrym najmie nikt po nie nie sięga. Jego przygotowanie kosztuje jedno spotkanie u notariusza i trochę pracy przy dokumentach, a chroni Cię przez cały czas trwania umowy.

Dla kogo: osoba prywatna, umowa do 10 lat

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Granicę między najmem prywatnym a działalnością wyznacza to, czy wynajem jest zorganizowany jak firma. W razie wątpliwości zapytaj doradcy podatkowego. Jeśli wynajem to Twoja firma, ustawa przewiduje inną umowę: najem instytucjonalny.

Umowę zawierasz na czas oznaczony, najwyżej 10 lat (art. 19a ust. 1). Umowa na czas nieoznaczony albo dłuższa niż 10 lat nie jest najmem okazjonalnym. Umowa i każda jej zmiana wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6), więc ustalenia ustne albo mailowe nie wystarczą. Aktu notarialnego wymaga tylko jeden załącznik.

Lokal ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Wynajem na biuro albo na krótkie pobyty turystyczne to inne umowy i inne przepisy.

Trzy załączniki, bez których to zwykły najem

Do umowy dołączasz trzy dokumenty (art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Bez nich umowa obowiązuje, ale uproszczonej eksmisji Ci nie daje.

1Oświadczenie o poddaniu się egzekucjiNajemca oświadcza w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji i opróżni lokal w terminie wskazanym w Twoim żądaniu. Za ten akt notariusz pobiera taksę nie wyższą niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). Kwotę sprawdź u notariusza, bo minimalne wynagrodzenie zmienia się co roku.

2Wskazanie lokalu zastępczegoNajemca wskazuje lokal, do którego wyprowadzi się po zakończeniu umowy: adres i podstawę, na jakiej będzie mógł tam mieszkać. Może to być mieszkanie rodziców albo znajomych, byle istniało naprawdę.

3Zgoda właściciela tego lokaluWłaściciel wskazanego lokalu, albo osoba z innym tytułem prawnym do niego, oświadcza na piśmie, że przyjmie najemcę i osoby, które z nim zamieszkają. Możesz zażądać, żeby podpis pod tą zgodą był poświadczony notarialnie (art. 19a ust. 2 pkt 3).

Jeśli najemca w trakcie umowy straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni na wskazanie innego i dostarczenie nowej zgody (art. 19a ust. 3). Gdy tego nie zrobi, możesz wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5).

Z praktyki

Umów notariusza na dzień podpisania umowy albo wcześniej i kluczy nie wydawaj, dopóki nie masz wszystkich trzech załączników. Po wydaniu kluczy rozmowa o brakującym dokumencie toczy się już na warunkach najemcy.

Zgłoszenie w 14 dni i kaucja do sześciokrotności czynszu

Zawarcie umowy zgłaszasz naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Twojego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Liczysz od dnia, w którym najem się zaczyna według umowy, nie od dnia podpisu. Ustawa nie narzuca wzoru: wystarczy pismo z Twoimi danymi, adresem lokalu, datą zawarcia umowy i datą rozpoczęcia najmu.

Skutek braku zgłoszenia jest wpisany w ustawę: bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów o żądaniu opróżnienia lokalu i o klauzuli wykonalności (art. 19b ust. 3). Umowa dalej obowiązuje, ale eksmisja idzie zwykłą drogą, z pozwem i procesem. Najemca może zażądać potwierdzenia zgłoszenia (art. 19b ust. 2), więc zachowaj kopię z pieczęcią urzędu albo urzędowe poświadczenie odbioru.

Kaucję możesz pobrać najwyżej w wysokości sześciokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 4). Zwracasz ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu tego, co najemca jest Ci winien (art. 19a ust. 5). Kaucja nie jest Twoim przychodem, dopóki jej nie zatrzymasz na poczet długu.

Czynsz podnosisz tylko na zasadach zapisanych w umowie (art. 19c ust. 1). Jeśli w umowie nie ma klauzuli o podwyżce, przez cały okres najmu obowiązuje kwota z dnia podpisu.

Co daje w praktyce, a czego nie daje

Umowa wygasa z upływem czasu albo rozwiązuje się po okresie wypowiedzenia (art. 19d ust. 1). Jeśli najemca nie wyprowadzi się sam, doręczasz mu żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym, na przykład przez notariusza. Żądanie wskazuje umowę, przyczynę jej ustania i termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 2 i 3).

Po bezskutecznym upływie terminu składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy. Do wniosku dołączasz żądanie z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający Twój tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4). Z klauzulą idziesz do komornika, który przeprowadza eksmisję do wskazanego lokalu, bez prawa najemcy do lokalu socjalnego.

W trakcie umowy Twoje prawo do wypowiedzenia jest ograniczone do przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy (przez art. 19e): używanie lokalu niezgodnie z umową, zaległość z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności mimo pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę oraz podnajem bez Twojej zgody. Wypowiadasz na piśmie, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

1Nie zwalnia z podatkuPrzychód z najmu prywatnego rozliczasz ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, od 2023 jedyna forma dla najmu prywatnego). Zgłoszenie umowy do urzędu i zaliczki na podatek to dwie osobne sprawy.

2Nie zastępuje protokołuStan lokalu, liczników i wyposażenia spisujesz w protokole ze zdjęciami z datą i podpisami obu stron. Bez niego trudno potrącić cokolwiek z kaucji. Przy zwykłym najmie ustawa wymaga protokołu wprost (art. 6c); przy okazjonalnym spisz go tak samo.

3Nie zastępuje sprawdzenia najemcyAkt notarialny ułatwia eksmisję, ale zaległego czynszu nie zapłaci. Dochód, dokument tożsamości i rozmowa o tym, kto będzie mieszkał, ważą tyle samo co przy zwykłym najmie.

4Nie działa natychmiastMiędzy żądaniem a wyprowadzką stoi termin z żądania, sąd, który nadaje klauzulę, i komornik. To krótsza droga niż proces o eksmisję, nie brak drogi.

Częste błędy

1Klucze przed załącznikamiNajemca wprowadza się, a akt notarialny „załatwi w przyszłym tygodniu”. Do dnia jego podpisania masz zwykły najem.

2Brak zgłoszenia w 14 dniPodpis i załączniki są, zgłoszenia nie ma. Tracisz uproszczoną eksmisję, choć akt notarialny kosztował.

3Lokal zastępczy na papierzeAdres wskazany na oślep, zgoda podpisana przez osobę bez tytułu do lokalu. Sprawdź, kto jest właścicielem, choćby prosząc o numer księgi wieczystej.

4Umowa na czas nieoznaczonyWzór z internetu bez daty końcowej albo z automatycznym przedłużeniem na czas nieoznaczony wypada poza art. 19a.

5Zmiany umowy ustniePrzedłużenie, nowy czynsz, dodatkowy lokator: każda zmiana wymaga pisma pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Przy przedłużeniu sprawdź z notariuszem, czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji obejmuje nowy okres.

6Żądanie zwykłym listemŻądanie opróżnienia bez urzędowo poświadczonego podpisu nie otwiera drogi do klauzuli. Podpis poświadcza notariusz.

Krok po kroku: od ogłoszenia do podpisu

1Napisz ogłoszenie z faktamiPowierzchnia, liczba pokoi, piętro, czynsz i opłaty osobno, kaucja, czas trwania umowy. Napisz wprost, że umowa będzie umową najmu okazjonalnego. Kandydat, który wie to na starcie, nie zawróci sprzed drzwi notariusza.

2Porozmawiaj z kandydatemKto będzie mieszkał, z czego płaci czynsz, kiedy chce się wprowadzić. Poproś o dokument tożsamości do wglądu i o potwierdzenie dochodu. Spisz tylko te dane, których potrzebujesz do umowy.

3Zapytaj o lokal zastępczyZrób to przed umową. Jeśli kandydat nie ma kogo wskazać, najem okazjonalny nie dojdzie do skutku i lepiej wiedzieć to wcześniej.

4Spisz umowę na czas oznaczonyStrony, lokal, czas najwyżej 10 lat, czynsz i zasady jego zmiany, opłaty, kaucja, termin wydania, zasady wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 1-3. Forma pisemna pod rygorem nieważności.

5Umów notariuszaNajemca podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Taksa to najwyżej jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia. Kto ją płaci, ustalcie wcześniej i wpiszcie do umowy.

6Odbierz zgodę właściciela lokalu zastępczegoPismo z podpisem, na Twoje żądanie poświadczonym notarialnie. Sprawdź, czy osoba, która podpisuje, ma tytuł prawny do tego lokalu.

7Spisz protokół i wydaj kluczeStan liczników, wyposażenie, usterki, zdjęcia z datą, podpisy obu stron. Klucze dopiero z trzema załącznikami w ręku.

8Zgłoś umowę w urzędzie skarbowymW 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, do naczelnika właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania. Zachowaj potwierdzenie.

9Zapisz terminyDatę końca umowy, terminy zaliczek na ryczałt (do 20. dnia następnego miesiąca) i termin zeznania PIT-28 do 30 kwietnia.

Z takim zestawem dokumentów najem okazjonalny robi to, po co go przygotowujesz: przez cały okres umowy leży w szufladzie, a gdy jest potrzebny, działa.

Wynająć czy sprzedać? Najpierw sprawdź, ile mieszkanie jest warte

Wycena z aktów notarialnych jest bezpłatna i gotowa od razu. Wynik pokażemy Ci po założeniu darmowego konta. Możesz też omówić go z doradcą przez telefon.

Sprawdź wycenę →

To tekst informacyjny, nie porada prawna ani podatkowa. Treść umowy i załączników omów z notariuszem, a rozliczenie najmu z doradcą podatkowym.